中报观察 | 星盛商业外拓考验

来源: 观点地产网 2023-09-01 05:39:30

观点网 8月30日,星盛商业管理股份有限公司发布了截至2023年6月30日止六个月的中期业绩公告。


【资料图】

公告数据显示,2023上半年,星盛商业收入约为2.89亿元,同比增长约11.1%;毛利约为1.65亿元,约同比增长9.9%,毛利率约为57.1%;公司拥有人应占核心利润约为1.24亿元,约同比增长12.6%。

截至上半年,星盛商业经营现金流入净额约为1.23亿元,同比增长约203.5%;期末现金及现金等价物约为4.54亿元,无银行贷款和其他借款;资产负债率约为46.3%,较2022年12月31日的约44.9%略有上升。

整体来看,星盛商业上半年的业绩表现良好,收入及毛利均实现同比增长。

不过需要注意到,毛利率水平有所下滑,合约商业面积对比2022年底也有所减少,未来对星盛商业的运营与外拓能力而言将是个不小的考验。

收入增长与毛利率微跌

星盛商业是在港股上市的纯商管企业,受益于消费市场的复苏回暖,上半年实现了业绩方面的增长,收入录得2.89亿元,同比增长约11.1%;毛利约为1.65亿元,同比增长约9.9%。

分板块来看,委托管理服务收入1.90亿元,同比增长0.6%;品牌及管理输出服务收入6331.9万元,同比增长7.7%;整租服务收入3518.5万元,同比增长193.8%,三大商管输出服务均实现同比增长。

增长原因方面,大部分是由于提供的服务增加带来的收入增长。如来自品牌及管理输出服务的收入增长,来源于为期内新增项目提供市场定位、建筑咨询及租户招揽服务带来的收入,虽然期内也有部分项目解约导致收入减少,不过两者抵减后依然录得增长。

整租服务的收入增加,主要是由于期内该模式下有运营项目新开业,如嘉兴星河COCO City及厦门星河COCO Park分别于2022年7月、2023年5月开业,带来的经营收入增加。

毛利方面,委托管理服务的毛利约为1.11亿元,而品牌及管理输出服务和整租服务则分别为4710.6万元及683.2万元,目前的盈利来源依然以委托管理服务模式下的项目为主。

至于毛利率水平,2023上半年星盛商业品牌及管理输出服务的毛利率最高,达到74.4%的水平,其次是委托管理服务为58.3%,整租服务的毛利率则最低,为19.7%。整体毛利率约为57.1%,较2022年同期的约57.7%下降约0.6个百分点。

毛利率具体变化上,委托管理服务模式下,星盛商业获业主委托全权管理商用物业,拥有较高的自主权。该部分业务期内在营项目运营管理服务收入有所增加,加之成本控制较好,毛利率上升约4.6个百分点。

品牌及管理输出服务模式下,星盛商业作为专业管理人,为业主管理商用物业,不需要注入大量资金及人力资源,与其余两个模式相比毛利率较高。期内毛利率也上升约1.4个百分点,主要是新增项目的市场定位、建筑谘询及租户招揽服务收入增加。

整租服务模式下,星盛商业从业主处租赁商用物业,并向租户分租商用物业内的商用空间。该模式下其虽可实现项目的收入最大化,但也需要承担较高的市场风险。

期内,星盛商业给予了新开业项目的商户一定经营免租期等,使得毛利率下降,较2022年同期的约44.7%下降约25.3个百分点。

毛利率较大程度反映商管企业的运营水平以及成本管控能力。目前星盛商业的毛利率在行业内属于较高水平,这与其纯商管模式有关,零售商业类项目毛利率普遍较高,加之规模相比其他商管企业较小,成本把控上更加精细,但长期维持也并非易事。

大湾区优势巩固

规模方面,截至6月30日,星盛商业向58个商用物业项目提供服务,覆盖中国22个城市,总合约建筑面积约295万平方米(不含10个咨询服务项目建筑面积),当中约50.2%由独立第三方开发或拥有。

其中已开业部分,星盛商业目前有23个已开业零售商业物业,总建筑面积约为141万平方米。据了解,开业年限分布上,3年以内项目数量最多,共有10个项目,此外3-5年项目2个,5-10年项目7个,10年以上项目7个。

较多项目处于培育期,意味着运营方还需要在巩固消费客源上下功夫,这方面星盛商业可通过多元场景打造和创新营销方式,以及人性化的会员服务等,吸引更多客源。

项目城市分布上,星盛商业目前还是以深圳作为代表的大湾区为主,在大湾区共签约36个商业项目,总面积159.4万平方米,其中深圳有19个项目,总面积78.3万平方米。区域倾向也体现在了收入上,2023上半年大湾区收入占总收入的8成左右。

以大湾区为主的布局策略,较大程度上保证了星盛商业旗下在管物业租金收入的稳定性。此外,在消费复苏背景下,消费力较高的城市的项目复苏情况更好一些。

除了优势城市深圳外,星盛商业还明确表示将加强广州布局,以深圳广州两座一线城市为中心去辐射大湾区,在优势区域上做深做精做强。

目前,基于星盛商业在广州没有高量级的产品线,计划把旗舰产品线COCO Park引入到广州。从披露的开业项目情况来看,星盛商业下半年计划开业6个项目,其中2个位于广州,分别为广州健康港星河COCO Park和广州南沙星河COCO Park。

不过也需要注意到,上半年星盛商业在外拓方面表现较为乏力,仅增加深圳星河WORLD产业园地上及上海COSTCO这2个项目,新增签约面积12万平方米,业主均为星河控股及关联方,并未向市场展示出较强的第三方外拓能力。

此外,星盛商业期内还主动与5个提供品牌及管理输出服务的项目解约,这也导致其该部分业务下的项目规模有所减少。

业绩公告中,星盛商业解释称,主要是为了将更多资源集中于优质项目的打造和提升,助力公司高品质及可持续发展,但由此带来的规模缩减问题也不可忽视。

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